Productive Theme Company Visit (CV) CPN: Central Pattana Public Company Limited
บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ที่ดำเนินธุรกิจพัฒนาและให้เช่าพื้นที่ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ และประกอบธุรกิจอื่นที่เกี่ยวเนื่องและส่งเสริมธุรกิจ พัฒนาศูนย์การค้า เช่น อาคารสำนักงาน ศูนย์อาหาร โรงแรม และที่พักอาศัยเป็นต้น และเป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมฯ (CPNCG) และกองทรัสต์ฯ (CPNREIT)
น้องพูนสุข > Mascot สาขานครปฐม สาขาที่ 42
Central แห่งแรก = ลาดพร้าว เป็น Mixuse ตั้งแต่แรก
————————————————
Key highlight Y2024:
-เปิด Project ใหม่ 13 โครงการ + Dusit Central Park
-ปัจจุบันมี 42 Shopping Centers (+2 ปีนี้ นครสวรรค์, นครปฐม )
-17 Community Malls
-43 Residense (+10 โครงการบ้านปีนี้ )
-10 Hotels (+1 ปีนี้ ) ลักษณะเป็นโรงแรมทีเราสร้างแล้วจ้างผู้อื่นมาบริหาร / มี Go Hotel ที่เป็น Budget ที่บริหารเอง
-10 Offices
————————————————
Rental & Service:
-Traffic ค่อนข้างฟื้นตัวดีขึ้น แต่ยังไม่กลับไปเท่าปี 2019
-Traffic เริ่มดีขึ้นชัดเจนใน Q1/24
-Revenue share มากกว่า 2019 แล้ว
-Q1/24 Occ Rate Shopping Mall 93% > ค่อนข้างคงที่ / Community Mall 79% > ค่อนข้างคงที่
1Q24 เปิดเซนทรัลนครสวรรค์ / นครปฐม โดยมี Occ Rate >70%
เพิ่ม Occ ของ Westville / Marche Thonglor
————————————————
แผนของปี 2024:
-เพิ่ม Activity ให้ลานกิจกรรม
-ค่าเช่าปรับให้กลับไปเท่าก่อนโควิด
-เพิ่ม Occ Rate ของ Shopping mall / Community Mall
-เพิ่มยอดขาย / Cost Efficiency เช่นติด Solar Roof
Office 10 อาคาร:
-Rental rate ขึ้นได้อยู่ ไม่ได้ลด
-Occ drop เล็กน้อย > Office ที่ ctw ลดขนาดลงเล็กน้อย
-Occ Rate ยังไม่กลับไปเท่าก่อนโควิด
อื่นๆยัง Manageable
Hotel:
-โรงแรม Centara อุดร โคราช / Hilton พัทยา
-Go เปิดใหม่ occ rate ยังไม่สูง > ทำให้ Occ และ Average room rate รวมดูลดลง
-Revpar ลดเพราะมีสัดส่วน budget hotel เพิ่มขึ้น
-Hilton pattaya > occ rate > 95% เป็น seasonal > ดีเป็นปกติ
Residential:
-Condominium นครสวรรค์ นครปฐม ดีเพราะ ทำติดศูนย์การค้า
-Transfer rate ยังดีต่อเนื่อง
-Backlog 5600 ล้าน เป็นของปี 2024 = 2,836 ล้าน / 2025 = 2,839
Central กระบี่ เปิด 1H2025:
-ลงทุน 2,300m พื้นที่ 22,000sqm
-Dusit Central Park
-ส่วน Resident CPN ถือ 30% เปิด Y2025CPN ถือ 30% เปิด Y2025 / Hotel CPN ถือ 30% เปิด 3Q24
-โรงแรมเปิดปลายปีนี้ ปีหน้าเปิดห้าง office CPN ถือ 100% เปิด 2QY25 / Retail CPN ถือ 85% เปิด 3Q25
Non retail:
-7 Condo / บ้าน /3 Low Rise
-Hotel ที่ระยอง เปิด Y2024
————————————————
Financial Highlight 1Q24 เทียบ 1Q23:
-Revenue +19% / Rental&Service +10% / Hotel +39% / Residential +95%
-GPM +24% / Rental&Service +19% / Hotel +42% / Residential +123%
-Net Profit +40%
2024 Guidance (YoY):
-Total Rev +10% / Rental +6-8%
-Hotel Business +20%
-Residential +20%
Finance Cost 3-3.5% / DE Ratio 0.6-0.7x :
-Capex 20,000-25,000 ล้านบาทต่อปี ส่วนใหญ่จากกำไร + กอง REIT
ครึ่งนึง Focus ที่ Retail ในประเทศ
————————————————
Y2023 > Y2028:
-เพิ่มพื้นที่ Rental จาก 2.3ล้าน > 2.7ล้านตารางเมตร
-ศึกษาโครงการที่เวียดนาม น่าจะลงทุน 2027
เพิ่ม Hotel Room 1,481 > 2,600
-Revenue Growth 10% CAGR
-Office 0.3m sqm > 0.5m sqm
-Resiedential 35 Projects > 60 Projects
DE 0.66 > policy ไม่เกิน 1 เท่า
Cost of debt 2.96%
ใช้ Retail mixuse strategy
————————————————
Shopping mall :
คอนโดแรกคือ ติดห้างที่เชียงใหม่
Use ที่ไม่ได้เป็นศูนย์การค้าก็สามารถดึง Traffic เข้าห้างด้วย
การใช้ Data จาก The One มา Analyze
ตอนนี้ขยายมาที่ศูนย์การค้า + โรงแรมได้ด้วย
แผนการ เปิด 13 โครงการ:
-2 ห้าง นครสวรรค์, นครปฐม
-Condo Presale เกิน 80% ไปแล้ว
-ที่พัก 10 โครงการ
-โรงแรม 1
————————————————
-Milestones ที่สำคัญ > เพิ่มทุน REIT เดือน พ.ค. แล้วต่อสัญญา Central
-Pinklao และ พระราม 2
-Cpn มีสัดส่วน 39%
-Expected DE จะดีขึ้นตามลำดับ
Total Port 60 retail:
-42 Shopping
-10 Office
-Central Malaysia
พื้นที่ให้เช่า 2.3 ล้านตารางเมตร Occ Rate 90+% แม้จะเป็นช่วงโควิด
————————————————
Strategy การขยายในกทม. เน้นตาม Mass Transit :
-พอมีคนเยอะ ก็มี Demand เพิ่ม
-Central Westville ประสบความสำเร็จ
-เริ่มไปจังหวัด 2nd Tier ที่เริ่มโตขึ้น
จังหวัดถึงเล็กแต่ก็ผลตอบรับดี
สาขามี 1 ใน 3 ของประเทศไทย
————————————————
คู่แข่ง:
-Cpn 22% Robinson 5% the mall 5% Siam piwat 3%
ในต่างจังหวัด ใครไปถึงก่อนก็ชนะ
เราเป็นเบอร์ 1 นอกกรุงเทพ
Retail:
-Traffic เติบโตมากกว่าก่อน COVID ตั้งแต่ 4Q22
-Sssg retailer อาจจะ soft ลง
-เราปรับจาก Fix เป็น Revenue Sharing
-กิจกรรม Event ใน Common Area ทำให้กำไรลง Bottom Line เลย
Occ ตอนเปิดห้าง > 70%
Central นครสวรรค์ / นครปฐม > เป็น mixuse
Office:
-อัตราการเช่า soft ลง
-เราไม่ห่วงเรื่อง one bangkok > มีคนมารอเช่าต่อตลอด
-Occ ลด เพราะการลด space ของผู้เช่าลง
ARR ปรับ 2-3%
Hotel:
เดิมมี Hilton pattaya / Centara อุดร
-Target ใหม่เป็นโรงแรม GO > Premium Budget Hotel > คล้าย Hop Inn
-Target นักเดินทาง ทำธุรกิจ
————————————————
Residential:
-ยอดโอน y2024 7,000+ล้าน น่าจะได้
-Q1 presale 2,636 ล้าน
New project:
-Central กระบี่ 1H25 คนในพื้นที่ + นักท่องเที่ยว
-Dusit Central Park โรงแรมจะเปิดปลายกันยา
-Office Q2/25
-Retail Q3/25
รายได้น้าจะเข้าปี 2026
5 Mega Mixuse ภายในปี 2025
Non Retail:
7 condo / + 3 โครงการบ้าน
————————————————
Financial:
REV +
Rental 6-8%
Hotel +20%
Residential +20%
แผน 5 ปี:
-พยายามโต Double Digit ( +10% 2024-2028 )
-เพิ่มพื้นที่เช่าปีละ 1แสนตารางเมตร
-เพิ่มค่าเช่า 2%
-โครงการอสังหาใหม่ 5-7 โครงการ
-Revenue mix 75-80% มาจากการให้เช่า
50% เป็นสัญญา Fix ( สัญญา 3 ปี )
————————————————
เงินลงทุนปี 2024-25:
-เอากระแสเงินสดจากการดำเนินงานมาจ่ายได้
-Y2026 ลงทุนเพิ่มขึ้น อาจจะมีการกู้เพิ่ม
-DE Q1 = 0.7x ดอกเบี้ย
มีการเพิ่ม Payout Ratio ขึ้นจาก 40% เป็น 54%
————————————————
CPNREIT ตั้งปี 2005 ตอนแรก เซนทรัล พระราม2 กับพระราม3:
-Convert มาจาก cpnrf
ใหญ่ที่สุด cap 37,000 ล้าน
-Focus ที่ ห้าง โรงแรม
-Asset CPN 80% / Hilton hotel 5% / office 15%
-เลือก Asset ที่ Mature แล้ว occ สูง ไม่ Renovate ในระยะอันใกล้
————————————————
-Y2009 เพิ่ม ปิ่นเกล้า + Office
-Y2014 Central Airport
-Y2017 Central Pattaya + Hilton
-Y2021 ลงทุนใน Gland 66% แล้วรวมกองเข้ามา
The nine tower + Unilever
Central marena / ลำปาง
-ปีหน้าจะกู้เงินมาต่อสัญญาพระราม 2
แต่จะจ่ายเงิน ปี 10 ปีแรกก่อน
การเติบโต + Renovate Asset > จัดหาประโยชน์ เพื่อสร้างรายได้
-REIT ต้องปันผลมากกว่า 90% ตามกฎ
ปันผล 2 ครั้งต่อปี > เราจ่ายทุก Q
-รายได้มาจากสัญญาเช่า Fix + Rev Sharing
เติบโตจากผู้เช่ามากขึ้น
Rev sharing > ถ้าเค้าขายดี เราก็ดีด้วย
-มีการใส่ Asset มาใน Reit อย่างต่อเนื่อง
————————————————
ปิ่นเกล้า พระราม 2 กับพระราม3 :
ลำปาง / Hilton
Office:
-ปิ่นเกล้า 1และ2
Unilever house
พื้นที่เช่า 364K:
-Occ rate > 90%
-อายุเฉลี่ย Port 32 ปี
Growth:
-Organic growth > ค่าเช่า Fix + Turn Over
ปรับปรุงศูนย์การค้าให้ตอบโจทย์มากขึ้น
M&A
Fix 63%:
-Shopping mall fix 50%
-การปรับปรุงศูนย์ เซนปิ่น 2015-2016 แล้ว Growth ขึ้น 16%
พระราม 3 รายได้เพิ่ม 6%
พระราม2 รายได้เพิ่ม 21% เพิ่มพื้นที่ให้เช่า
ผลตอบแทน:
-มีการเพิ่ม Asset มาเรื่อยๆ Rev +12%
ปันผล 5.8% CAGR
-มี Asset จาก Cpn ลงทุนเพิ่มได้อีก 3x แห่ง
-ปิ่นเกล้า เราเพิ่มทุน 10,000 ล้าน + กู้ 2,000 ต่อสัญญา 15 ปี Contribute 20%
พระราม2 12,161m กู้มาจ่าย Contribute Rev 23%
-Asset ใน port ถัดไป 2034 คือ Unilever House
หลังจากนั้นจะค่อนข้างกระจายตัว
Asset เพิ่มเติม:
-คู่ไปกับ CPn
-จะ Double Size Reit ใน 8 ปี
-ใน Pipeline > West gate พระราม 9 Eastville อุบล ชลบุรี สุราษฎ์
ระยะเวลาการลงทุนต้องเหมาะสม ไม่กระจุกตัวกัน
คู่ไปกับ CPn
จะ double size reit ใน 8 ปี
ใน pipeline > west gate พระราม 9 eastville อุบล ชลบุรี สุราษฎ์
ระยะเวลาการลงทุนต้องเหมาะสม ไม่กระจุกตัวกัน
————————————————
Q&A:
Q : Occ Rate 2 ห้างใหม่
A : ตอนนี้มากกว่า 80% แล้ว ต้นถึงกลาง
Q : ทยอยเปลี่ยน Fix เป็น Revenue Share
A : ผู้ค้าต่างประเทศ จะเป็น Sharing
บริษัทในตลาด เป็น Share
F&B รายเล็กเป็น Fix
ส่วนแบ่ง เป็น50/50 เชิงพื้นที่
รูปแบบจะมี Minimum Guarantee
Q : โครงการ สยามสแควร์
A : ยังไม่ได้เปิดเผยข้อมูล จะให้ข้อมูลเพิ่ม ปลายปี
Q : ขยายไปเรื่อยๆ ไปเมืองรอง IRR จะลดลงไหม
A : Criteria คือขนาด GDP / Demographic
ว่าพอไหม
-ศูนย์เช่น จันทบุรี ดีมากๆ ใกล้เคียง กทม.
-IRR ใกล้เคียงกัน เพราะที่ดินแพงกว่า แต่คิดค่าเช่าก็แพงกว่า
-IRR low to mid teen
Q : One Bangkok กระทบแค่ไหน
A : จับตาดูอยู่ เท่าที่ดูผู้เช่า จะย้ายมาจากตึกเก่าๆ ที่หมดสัญญา กับ Office Grade B
หรือบางส่วนลดขนาดพื้นที่ลง แต่มาเช่าหรูขึ้น
อย่าง CTW ไม่ค่อยกระทบมาก
พื้นที่เช่าใน CBD เพิ่มเยอะ จะไปกระทบเช่น พระราม9
-Dusit Central Park > location prime ที่สุดในกทม. เราไม่ไปแข่งราคากับ One Bangkok
-Presale ดีกว่าที่คาด ค่อนข้างมั่นใจ และพื้นที่มีแค่ 60,000 sqm
Q : เป้า hotel ที่จะเพิ่ม จะมาจากไหน
A : แผนระยะกลางมาจาก Brand GO
ลงทุนน้อยกว่า 100m ต่อโรง
ลงทุนไม่มาก
กำลัง Tune Model ก่อน Scale
ยังไม่ได้มีแผน Location ชัดเจน
Q : ภาพรวม กลุ่ม Residential
A : ติดศุนย์ ดีมาก ขายได้ 70-80% ไม่ห่วงเลย
จะทยอยโอนในปี 2025
-Rejection 20% คือน้อย
-Positioning ลูกค้าให้ตรงกลุ่มเป้าหมาย
บ้านเดี่ยว ก็ถือว่าค่อนข้างดี ทยอยโอน Q2/3
-Rejection rate 20-30%
Q : Capex เทียบเงินเฟ้อ มีแนวโน้มลดลง แปลว่าใช้ capex มากขึ้นเพื่อให้ได้ผลตอบแทนเท่าเดิม
เดิมใช่เงิน 1 ล้านได้พื้นที่ 7 ตรม. > ตอนนี้เหลือ 3-4 ตรม.
A : ดู Yield อาจจะเห็นลดลง แต่ไม่ได้มีนัยสำคัญ แต่แปลว่า อัตราค่าเช่าก็จะสูงขึ้น ตามค่าก่อสร้าง
ดูที่ความสามารถในการสร้างรายได้
อำนาจในการดึงผู้เช่าเข้ามาใหม่
ถ้า Capex สูง คือค่าเช่าจะสูง
-Track 3 ปีย้อนหลัง 1 แสนบาทต่อตรม โดยเฉลี่ย
เราค่อนข้างมีอำนาจต่อรองสูง
Q : Capex Central Park
A : เงินลงทุนทั่งโครงการ 46,000 ล้าน
Q : Gross Building Area ของ Central กระบี่
A : ประมาณ 40,000+
Q : ใน Pipeline จะ Renovate อะไรบ้าง ใช้เวลาเท่าไหร่
A : Minor ทำตลอด / ถ้าทำใหม่เลยคือ 1-2 ปีเช่น รามอินทรา,
บางนา, แจ้งวัฒนะ, ปิ่นเกล้า, เชียงใหม่ อยู่ในแผน
Q : ถ้า Renovate แล้วปรับราคาได้ไหม
A : ได้มากขึ้น
Q : อัตราการเช่า 50% เป็น Rev Share แล้ว และมีช่องทางอื่นอีกไหม
A : OCC ขึ้นได้ถึง 95-96%
อีกส่วนมากจาก Rev Sharing > ได้มากขึ้น
Common Area > เพิ่ม Urate ได้
อีกส่วนคือการลด Cost > พลังงาน เพิ่มประสิทธิภาพ เพิ่ม Solar Roof Top
ทำ Automation เช่น ระบบจอดรถ / ใช้ QR Code
Q : ถ้าดอกเบี้ยลด 1% เราได้เท่าไหร่
A : จะมี Blend จาก TFRS ด้วย
คร่าวๆ 1Q จะไม่ได้กระทบมาก
Q อดีตเคยบอกจะขายสินทรัพย์ทุก 2 ปี
A ตอนนี้ปีหน้าเป็น พระราม2 / ต่อไปปี 2569
Q : การต่ออายุ ปิ่นเกล้า พระราม2 Cpn ได้อะไร
A : Book ไปแล้ว ตั้งแต่ 2020 / ปิ่นเกล้า จะมีสัญญาการส่งต่อ จะ Book Gain ไม่ได้
Q : เวลาขายห้างเข้ากองได้กำไรเท่าไหร่
A : ค่อนข้าง Varies มาก
Q : ความเสี่ยง
A : Central Park เปิดปี 2026 เปิดแล้วบันทึกขาดทุนเลย
ต้องมี Period ขาดทุนอยู่ ( Hotel)
ส่วน Office ถ้า OCC เกิน 50% ไม่น่าขาดทุน
Q : One Bangkok กดดันให้เราขึ้นค่าเช่าไม่ได้ไหม
A : ก็ Conscious อยู่
อย่าง CTW ใกล้ Paragon ก็ไม่กระทบกัน
Q : การให้ต่างชาติมาลงทุนมากขึ้น
A : อย่าง Show DC ก็เป็นของต่างชาติ
ถ้าดูในมุม Regional ก็มองว่าอาจจะเริ่มยากแล้ว
Q : ข่าวห้างตปทปิดเยอะ เช่น JC Penny
กลัวว่าคนต้องการห้างลดลงไหม
A : คนเข้าห้าง ตอนนี้ส่วนใหญ่มากินข้าว
Retailer พยายามปรับตัว การใช้หน้าร้าน เพื่อเพิ่ม Conversion Rate
อย่าง Gentle Woman เดิมเป็น Online แต่ตอนนั้น Offline ใหญ่กว่าแล้ว
สิ่งที่ชัดคือ Magnet ร้านอาหาร
เราพยายามตอบโจทย์มากขึ้น